2. Frage: Für welchen Investor ist eine Beteiligung an einem US-Immobilienfonds interessant?
Beteiligungsangebote an US-Immobilienfonds richten sich an Anleger, die über eine freie Liquidität von mindestens 50.000 Euro verfügen und hiervon ab 10.000 US-Dollar (Mindestanlagesumme) zumindest mittelfristig in US Dollar investieren wollen, hierfür eine Sachwertanlage bevorzugen und eine steuergünstige Behandlung der Erträge suchen.
3. Frage: Welche Gründe sprechen generell für eine Anlage in US-Immobilien?
Neben den Vorzügen einer stabilitätsorientierten Sachwertinvestition sind für viele Anleger folgende Gründe für die Investition in US-Immobilien wichtig:
Hohe Renditen - geringe Besteuerung
Zinsen aus US-Anleihen sind in Deutschland steuerpflichtig. Gleiches gilt für Dividenden aus US-Aktien. Im Unterschied dazu sind die Miet-einkünfte aus US-Immobilien nur in den USA steuerpflichtig. In Deutschland unterliegen sie lediglich dem Progressionsvorbehalt. In den USA profitieren deutsche Anleger von hohen Freibeträgen und darüber hinaus von niedrigen Steuersätzen (s. auch Frage 4).
Internationale Diversifikation
Der Grundsatz internationaler Risikostreuung gewinnt zunehmend an Bedeutung. Schließlich wird das Anlegervermögen durch die Inves-tition in eine zweite Währung gegen eventuelle Wertverluste der heim-ischen Währung abgesichert und bringt so mehr Stabilität ins Port-folio. Die USA mit ihrer eigentumsfreundlichen Gesetzgebung und großer Wirtschaftsmacht stehen im Vordergrund solcher Anlage-überlegungen. Die Investition in die Welt-Leitwährung US-Dollar ist für viele Anleger erste Wahl!
4. Frage: Wie kommt es zu der geringen Besteuerung der Erträge?
Grundlegend für die geringe Besteuerung der Erträge ist das Deutsch-Amerikanische-Doppelbesteuerungsabkommen („DBA“), wonach die Mieteinkünfte nur in den USA zu versteuern sind. In Deutschland werden sie lediglich im Rahmen des Progressionsvorbehalts berücksichtigt.
Steuersätze und Freibeträge:
Jeder nicht in den USA ansässige Investor verfügt über einen persönlichen Freibetrag in den USA. Derzeit beträgt er 3.050 US-Dollar und wird jährlich gemäß Inflationsindex nach oben angepasst. Im Rahmen des jährlichen Freibetrages lassen sich somit in den USA Mieteinkünfte steuerfrei erzielen. Über den Freibetrag hinaus beginnt der Eingangssteuersatz in den USA bei 10%. Damit ergibt sich ein noch besseres Ergebnis der US-Immobilieninvestition im Nach-Steuer-Vergleich. So bleiben z.B. 8% Ausschüttung auf 30.000 US-Dollar i.d.R. nahezu steuerfrei. Selbst bei einem Anlagebetrag von 500.000 US-Dollar ergeben sich weniger als 13% US-Einkommenssteuer!
5. Frage: Für wen gilt der steuerliche Freibetrag?
Der steuerliche Freibetrag in den USA von derzeit $ 3.050 jährlich gilt für jede natürliche Person ab Geburt. Beteiligungen können somit auch auf minderjährige Kinder ausgestellt werden, sofern die Erziehungsberechtigten unterzeichnen.
6. Frage: Ist die Beteiligung als Altersvorsorge sinnvoll?
Grundsätzlich ja, wenn hierfür u.a. eine steuergünstige Sachwertan-lage und eine Alternative zum Euro gewünscht wird. Vor dem Hinter-grund der Diversifikation sind US-Immobilienfonds somit eine gute Beimischung im Portfolio des Anlegers. Ein zu einseitiges Engage-ment, in dem eine US-Immobilienfonds-Beteiligung einen Großteil des Vermögens darstellt, ist aus grundsätzlichen Erwägungen nicht empfehlenswert.
7. Frage: Welchen Einfluss hat die Entwicklung des US-Dollar-Devisenkurses auf eine Investition in US-Immobilienfonds?
Neben der Einzahlung der Einlage werden sowohl die laufenden Ausschüttungen als auch ein späterer Verkaufserlös in US-Dollar berechnet. Der Kurs des US-Dollars unterlag in den letzten 20 Jahren Schwankungen. Eine verlässliche Prognose hinsichtlich der zukünf-tigen Wechselkursentwicklungen ist nicht möglich, vielmehr sind mehr oder minder starke Kursschwankungen auch für die Zukunft wahr-scheinlich. Dem möglichen Kursrisiko steht andererseits im gleichen Verhältnis die Chance auf Kursgewinn gegenüber.
Da die Anlageentscheidung mit dem Ziel der mittel- bis langfristigen Währungsstreuung getroffen wird und viele Anleger die Erträge im US-Dollar reinvestieren und damit ihre Streuung ausbauen, verlieren kurzfristige Kursschwankungen an Bedeutung.
8. Frage: Wie kann ich mich wieder von meinen Anteilen trennen?
Anteile an geschlossenen Immobilienfonds besitzen eine einge-schränkte Veräußerbarkeit. Zu Beginn der Anlageentscheidung sollte daher stets von einem Anlagehorizont von 7 - 12 Jahren ausgegan-gen werden.
Anders jedoch als bei steuerorientierten Immobilienfonds (z.B. Fonds in den Neuen Bundesländern), sind die Anteile an reinen Ertrags-fonds, wie z.B. geschlossene US-Immobilienfonds, auch für Zweit-erwerber interessant, da für ihn die gleichen Vorteile existieren. Daher herrscht grundsätzlich eine Nachfrage auf dem Sekundärmarkt. Einige Fondsanbieter konstruieren ihre Beteiligungsangebote so, dass automatisch Anteile durch sog. Wiederanlageprogramme nachgefragt werden, nämlich von solchen Kunden, die die jährliche Ausschüttung nicht benötigen, sondern lieber damit weitere Anteile desselben Fonds nachfragen. Dadurch kann sich ein Anleger gegebenenfalls von seinem Anteil auch vor der Auflösung des Fonds trennen. Die Preise für solche Fondsanteile werden im Sekundärmarkt von Angebot und Nachfrage und der Entwicklung der Fondsimmobilien bestimmt. Da-rüber hinaus bieten einige Initiatoren ihren Anlegern ein garantiertes Rückgaberecht bei Eintreten von bestimmten Ereignissen wie Berufs-unfähigkeit, Arbeitslosigkeit, Scheidung u.ä. In solchen Fällen kann der betroffene Kunde dann z.B. zu 95% des Verkehrswertes die Anteile garantiert zurückgeben. Ein gutes Instrument, um sich im Notfall von seiner Beteiligung trennen zu können.
9. Frage: Worauf kommt es bei der Auswahl an? - Ihre "kleine Checkliste"
Für die sicherheitsorientierte und erfolgreiche Investition in geschlos-sene US-Immobilienfonds empfiehlt es sich, auf folgendes Wert zu legen.
Der Fondsinitiator sollte:
über eine langjährige Erfahrung mit USA-Fonds und eine positive Leistungsbilanz für laufende und bereits verkaufte Objekte verfügen auch eine Niederlassung mit eigenem Personal in den USA unter-halten aufgrund seiner Erfahrung eine reibungslose (US-)steuerliche Abwicklung für den Anleger gewährleisten über professionelles Asset- und Immobilienmanagement in den USA verfügen einen funktionie-renden Zweitmarkt für die Fondsanteile bieten
Die Immobilie(n) des Beteiligungsangebotes sollte(n):
sollten sich an erstklassigen Standorten befinden der Nutzungsart entsprechend in bester Lage angesiedelt sein auch in der Zukunft von Mietern und Käufern nachgefragt werden (schlüssiges Vermietungs-konzept) einen hohen Anteil langfristiger Mietverträge aufweisen über bonitätsstarke Mieter verfügen professionell verwaltet werden
Die Prognoserechnungen des Beteiligungsangebotes sollten:
maßvolle anfängliche und laufende Kosten für den Initiator und die Verwaltung vorsehen auf vorsichtige Mietansätze und Steigerungs-raten basieren eine langfristige Fremdfinanzierung im US-Dollar mit einem realistischen An-schlussfinanzierungszins kalkulieren ausrei-chende Rücklagen für Anschlussvermietungen und Unvorhergesehe-nes vorsehen
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